Grundsteuerreform Münster 2025/2026: Auswirkungen für Eigentümer

In Münster wurden rund 100.000 Grundstücke nach einer vollständig neuen Methode bewertet und besteuert. Das Grundsteuerreformsystem trat zum 1. Januar 2025 in Kraft und stand bereits gut drei Monate später durch eine gerichtliche Herausforderung auf wackeligen Beinen. Im März 2026 korrigierte der Rat die Hebesätze erneut. Für Eigentümer von Wohn- und Gewerbeimmobilien in Münster bedeutet das: zwei Grundsteuerbescheide mit zwei unterschiedlichen Sätzen in aufeinanderfolgenden Jahren, dazu laufende Rechtsunsicherheit über das NRW-Bundesmodell. Dieser Leitfaden erklärt, was sich wann geändert hat, wie die neue Berechnung funktioniert und welche konkreten Handlungsoptionen Sie als Eigentümer haben.

Warum die Reform?

Die Grundsteuer basierte bis 2024 auf sogenannten Einheitswerten, die in Westdeutschland zuletzt im Jahr 1964 festgestellt wurden. Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese veralteten Werte 2018 für verfassungswidrig. Die Länder mussten die Grundsteuer bis spätestens Ende 2024 auf eine neue Bewertungsbasis umstellen.

Nordrhein-Westfalen entschied sich für das Bundesmodell: ein auf aktuellen Bodenrichtwerten und Ertragswertmethoden basierendes Berechnungsverfahren, das bundesweit auch von anderen Bundesländern übernommen wurde. Anders als Hamburg oder Bayern entwickelte NRW kein eigenes Landesmodell.

Das Bundesmodell NRW: Berechnung in drei Schritten

Die neue Grundsteuer in NRW folgt einer klaren Formel:

Schritt 1: Grundsteuerwert Das Finanzamt ermittelt den Grundsteuerwert auf Grundlage von Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Baujahr und einer statistisch ermittelten Nettokaltmiete (Ertragswertverfahren für Wohngebäude). Dieser Wert steht im Grundsteuerwertbescheid des zuständigen Finanzamts.

Schritt 2: Grundsteuermessbetrag Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Die Steuermesszahl beträgt nach § 15 GrStG bundesweit für Wohngrundstücke 0,31 Promille und für Nichtwohngrundstücke 0,34 Promille. Wohngrundstücke werden damit etwas niedriger bewertet als gewerblich genutzte.

Schritt 3: Jahresgrundsteuer Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = Grundsteuer

Den Hebesatz legt jede Gemeinde eigenständig fest. Genau hier liegt bei Münster die Besonderheit der vergangenen zwei Jahre.

Rechenbeispiel für ein Münsteraner Mehrfamilienhaus mit einem Grundsteuermessbetrag von 1.200 Euro (wie er vom Finanzamt festgesetzt wird):

Jahr	Hebesatz	Jahresgrundsteuer
2025	410 % (Wohnen)	4.920 Euro
2026	492 % (einheitlich)	5.904 Euro

Hinweis: Der Grundsteuermessbetrag selbst ergibt sich aus dem neu ermittelten Grundsteuerwert des Finanzamts, nicht aus den alten Einheitswerten. Den Wert für Ihre Immobilie entnehmen Sie dem Grundsteuermessbetragsbescheid.

Münsters 2025-Entscheidung: Differenzierte Hebesätze

Der Rat der Stadt Münster beschloss am 11. Dezember 2024 erstmals differenzierte Hebesätze für die Grundsteuer B:

• Wohngrundstücke: 410 Prozent
• Nichtwohngrundstücke (Gewerbe): 620 Prozent
• Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliche Flächen): 255 Prozent

Das sogenannte Hebesatz-Splitting war eine politische Entscheidung mit klarem Ziel: die Wohnkostenbelastung für Mieter begrenzen und gleichzeitig gewerblich genutzte Grundstücke stärker belasten. Münster galt bundesweit als eine der wenigen größeren Städte, die diesen Weg einschlug. Mit 410 Prozent für Wohngrundstücke lag Münster leicht über dem aufkommensneutralen Richtwert von 393 Prozent, aber deutlich unterhalb vieler Vergleichsstädte in NRW.

Das Splittingmodell vor Gericht

Das Modell erwies sich als rechtlich angreifbar. Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen stellte in einem Verfahren die Zulässigkeit differenzierter Hebesätze für Wohn- und Gewerbegrundstücke in Frage. Für die Stadt Münster bedeutete das ein erhebliches finanzielles Risiko: Falls Grundsteuerbescheide auf Basis der Staffelhebesätze in großem Umfang angefochten und für rechtswidrig erklärt werden würden, drohte ein Einnahmeausfall von bis zu 23 Millionen Euro.

Die NRW-Landesregierung lieferte keine schnelle gesetzliche Klarstellung. Ratsmitglieder sprachen von einem “Rechts-Chaos” auf Landesebene, das die Kommunen in eine schwierige Lage brachte.

2026: Einheitlicher Hebesatz als Übergangslösung

Der Rat der Stadt Münster reagierte mit einem zweiten Beschluss: Am 25. März 2026 wurden die Hebesätze rückwirkend zum 1. Januar 2026 vereinheitlicht.

• Grundsteuer B (Wohn- und Nichtwohngrundstücke): 492 Prozent einheitlich
• Grundsteuer A: 393 Prozent

Der Satz von 492 Prozent liegt zwischen den früheren 410 Prozent (Wohnen) und 620 Prozent (Gewerbe). Das hat unterschiedliche Konsequenzen je nach Immobilientyp:

Für Wohnimmobilieneigentümer: Die Grundsteuer stieg 2026 gegenüber 2025 um 82 Prozentpunkte (von 410 auf 492 Prozent). Bei gleichem Grundsteuermessbetrag bedeutet das eine Erhöhung der Jahresgrundsteuer um rund 20 Prozent. Wer in der Betriebskostenabrechnung den tatsächlichen Grundsteuerbescheid verwendet, muss die höheren Beträge für 2026 entsprechend ausweisen.

Für Gewerbeimmobilieneigentümer: Die Grundsteuerbelastung sank 2026 gegenüber 2025 deutlich (von 620 auf 492 Prozent). Bei entsprechender Betriebskostenvereinbarung im Gewerbemietvertrag ist der veränderte Betrag in der nächsten Abrechnung anzupassen.

Die Stadt betrachtet den einheitlichen Hebesatz ausdrücklich als vorläufige Lösung bis zu einer höchstrichterlichen Klärung. Weitere Anpassungen, sobald ein Gericht abschließend über die Zulässigkeit differenzierter Hebesätze entschieden hat, sind möglich.

Grundsteuer auf Mieter umlegen

Die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) eine umlagefähige Betriebskostenposition. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Betriebskostenumlage vereinbart oder explizit auf die BetrKV verweist.

Praxishinweis für die Betriebskostenabrechnung: Wenn sich die Grundsteuer durch den Hebesatzwechsel geändert hat und Sie bisher monatliche Vorauszahlungen verwenden, sollten Sie die Vorauszahlungsbeträge anpassen. Die korrekte Jahresabrechnung erfolgt auf Basis des tatsächlich festgesetzten Grundsteuerbetrags aus dem aktuellen Bescheid der Stadt Münster.

Wichtig: Eine Grundsteuererhöhung berechtigt Vermieter nicht automatisch zur Mieterhöhung nach § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete). Die Grundsteuer läuft über die Betriebskosten, nicht über die Nettokaltmiete.

Einen detaillierten Überblick über korrekte Nebenkostenabrechnungen finden Sie in unserem Artikel Nebenkostenabrechnung in Münster: Fristen, Fallstricke und häufige Fehler.

Bescheid prüfen: Wo Fehler auftreten

Bei rund 100.000 neu bewerteten Grundstücken sind Fehler statistisch unvermeidlich. Die häufigsten Fehlerquellen:

Falsche Gebäudeart: Wurde Ihre Immobilie korrekt als Wohngebäude (Steuermesszahl 0,31 Promille) oder Nichtwohngebäude (0,34 Promille) klassifiziert? Eine fehlerhafte Einstufung als Nichtwohngebäude führt zu einem um rund zehn Prozent zu hohen Steuermessbetrag.

Falsche Grundstücksfläche: Stimmt die angesetzte Grundstücksfläche mit dem Grundbuch überein?

Falscher Bodenrichtwert: Wurde der für Ihre Lage und den relevanten Stichtag maßgebliche Bodenrichtwert verwendet? In NRW sind Bodenrichtwerte über den BORIS-NRW-Dienst öffentlich abrufbar. Der Gutachterausschuss der Stadt Münster veröffentlicht die aktuellen Werte.

Falsches Baujahr: Das Baujahr des Gebäudes fließt in den Grundsteuerwert ein. Fehler beim Baujahr können die Bewertung erheblich verschieben.

Gemischt genutzte Objekte: Bei Objekten mit Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss und Wohnungen in den Obergeschossen müssen Wohn- und Nutzflächen korrekt aufgeteilt werden. Fehler bei der Flächentrennung führen zu falschen Steuermesszahlen und damit zu einer falschen Jahresgrundsteuer.

Einspruch: Frist und Vorgehen

Wenn Sie einen Fehler in Ihrer Bewertung vermuten, können Sie Einspruch einlegen. Die Einspruchsfrist beträgt einen Monat ab Zugang des jeweiligen Bescheids.

In NRW sind zwei Bescheide relevant und voneinander zu unterscheiden:

1. Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuermessbetragsbescheid kommen vom Finanzamt. Für Fehler in der Bewertungsgrundlage ist der Einspruch an das zuständige Finanzamt zu richten.

2. Grundsteuerfestsetzungsbescheid (der eigentliche Zahlungsbescheid) kommt von der Stadt Münster. Für Fehler bei der Anwendung des Hebesatzes ist die Stadtfinanzverwaltung der richtige Ansprechpartner.

Der Einspruch sollte schriftlich erfolgen und die konkrete fehlerhafte Position benennen. Halten Sie bereit: Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung, Grundrisse, Baujahr-Nachweis und Angaben zur Nutzungsart.

Wenn die einmonatige Frist abgelaufen ist, ist der Bescheid formell bestandskräftig. Eine nachträgliche Korrektur ist nur bei offensichtlichen Behördenfehlern oder in gesetzlich geregelten Ausnahmefällen möglich.

Was Eigentümer jetzt konkret tun sollten

1. Grundsteuerwertbescheid prüfen: Vergleichen Sie die eingetragenen Daten des Finanzamts mit Ihren eigenen Unterlagen. Gebäudeart, Baujahr und Grundstücksfläche sind die häufigsten Fehlerquellen.
2. Grundsteuerbescheid 2026 prüfen: Der einheitliche Hebesatz von 492 Prozent gilt rückwirkend ab dem 1. Januar 2026. Prüfen Sie, ob Ihr aktueller Bescheid diesen Satz bereits berücksichtigt oder ob noch ein korrigierter Bescheid zu erwarten ist.
3. Betriebskosten anpassen: Aktualisieren Sie die Betriebskostenvorauszahlungen Ihrer Mieter, wenn sich der Jahresbetrag der Grundsteuer verändert hat.
4. Einspruchsmöglichkeit prüfen: Fristen laufen ab Zugang. Prüfen Sie zeitnah, ob Ihre Bescheide fehlerhaft sind.
5. Entwicklung beobachten: Die höchstrichterliche Klärung zur Zulässigkeit differenzierter Hebesätze steht noch aus. Weitere Anpassungen in Münster sind möglich.

Wenn Sie mehrere Objekte in Münster verwalten, lohnt eine systematische Prüfung aller Bescheide. Eine professionelle Hausverwaltung übernimmt diese Aufgabe und erkennt Fehler, bevor Einspruchsfristen ablaufen. Was Sie von einer Hausverwaltung in Münster darüber hinaus erwarten können, beschreibt unser Artikel Mietverwaltung in Münster: Worauf Eigentümer achten sollten.

Fazit

Die Grundsteuerreform in Münster verlief nicht geradlinig: ein neues System ab 2025, ein politisch ambitioniertes Splittingmodell, eine gerichtliche Herausforderung und eine Hebesatzkorrektur innerhalb von 15 Monaten. Der aktuelle einheitliche Hebesatz von 492 Prozent ist als vorläufige Lösung deklariert. Wie die abschließende Rechtslage aussieht, hängt von noch ausstehenden Gerichtsentscheidungen ab.

Für Eigentümer gilt: Bescheide prüfen, Betriebskosten anpassen, Einspruchsfristen im Blick behalten. Die Komplexität des Bundesmodells und die rechtliche Beweglichkeit der Hebesätze machen diese Aufgabe in Münster anspruchsvoller als andernorts.

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