GEG-Pflichten in Münster: Was Bestandshalter 2026 beachten müssen

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) war seit seiner Verschärfung im Januar 2024 das bestimmende Thema für Eigentümer von Bestandsimmobilien. Für Münsteraner Bestandshalter hat sich die Lage am 29. Juli 2026 grundlegend geändert: Das GEG wurde durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst. Mehrere Pflichten, auf die sich Eigentümer und Verwalter eingestellt hatten, sind weggefallen. Aber es wäre ein Fehler, das GModG als einfache Entspannung zu verstehen: Andere Pflichten bleiben bestehen, neue kommen hinzu, und der im Mai 2026 beschlossene kommunale Wärmeplan der Stadt Münster schafft Rahmenbedingungen, die bei jeder Heizungsinvestition berücksichtigt werden müssen.

Dieser Artikel zeigt, was das GModG für Münsteraner Bestandshalter konkret bedeutet, welche Pflichten weggefallen sind, welche geblieben sind, was aus dem NRW-Landesrecht eigenständig hinzukommt und wie die Fördermöglichkeiten aktuell aussehen.

GModG löst GEG ab: Was sich am 29. Juli 2026 geändert hat

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde am 28. Juli 2026 verkündet und trat am 29. Juli 2026 in Kraft. Es ersetzt das GEG vollständig und übernimmt viele Regelungen inhaltlich, verändert dabei aber die politisch umstrittensten Punkte grundlegend.

Für Bestandsgebäude in Münster sind zwei Wegfälle besonders relevant.

Die 65-Prozent-Erneuerbare-Regel für neu eingebaute Heizungen ist entfallen. Wer in ein bestehendes Gebäude eine neue Heizung einbaut, muss nicht mehr nachweisen, dass 65 Prozent der Wärme aus erneuerbaren Quellen stammen. Gas- und Ölheizungen sind ohne diesen Nachweis wieder zulässig.

Das 30-Jahres-Betriebsverbot für Heizkessel ist ebenfalls entfallen. Unter dem GEG mussten Konstanttemperatur-Kessel außer Betrieb genommen werden, sobald sie 30 Jahre alt wurden. Dieses Betriebsverbot gilt seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen, solange sie technisch funktionsfähig sind, und dürfen repariert werden.

Was das GModG nicht abgeschafft hat, sind die strukturellen Pflichten rund um Dämmung, Energieausweis und Bauteilstandards bei Modernisierungen. Diese gelten inhaltlich unverändert weiter.

Der kommunale Wärmeplan Münster: Orientierung für die Heizungsentscheidung

Der Rat der Stadt Münster hat am 20. Mai 2026 den kommunalen Wärmeplan beschlossen. Münster war als Stadt mit mehr als 100.000 Einwohnern verpflichtet, diesen Plan bis zum 30. Juni 2026 vorzulegen.

Der Wärmeplan zeigt, wie die Wärmeversorgung in Münster langfristig aufgebaut werden soll. Er teilt das Stadtgebiet in drei Zonen:

• Rund 42 Prozent des gesamten Wärmebedarfs liegen in Gebieten, in denen Fernwärme oder Nahwärme ausgebaut werden soll. Der Hafen Münster ist dabei der zentrale Knotenpunkt. Stadtwerke Münster planen den Netzausbau schrittweise.
• Rund 43 Prozent des Wärmebedarfs entfallen auf Gebiete, in denen dezentrale Lösungen wie Erdwärme- und Luftwärmepumpen empfohlen werden.
• Die verbleibenden rund 15 Prozent befinden sich in Prüfbereichen, für die noch keine abschließende Versorgungsempfehlung vorliegt.

Zum Vergleich der Ausgangslage: Aktuell stammen rund 70,5 Prozent der Münsteraner Wärmeversorgung aus fossilen Quellen. Fernwärme deckt derzeit 21 Prozent des Wärmemarkts ab. Der Wärmeplan beschreibt damit einen erheblichen Umbau der Versorgungsstruktur bis 2045.

Für Eigentümer ist entscheidend: Der Wärmeplan schreibt keine Heizungsart vor und löst keine unmittelbare Austauschpflicht aus. Er schafft aber Planungsgrundlagen. Wer in einem geplanten Fernwärme-Ausbagebiet eine neue Wärmepumpe einbaut, ohne den Wärmeplan zu kennen, riskiert eine Investition, die durch einen späteren Netzanschluss entwertet werden könnte. Die interaktive Karte des kommunalen Wärmeplans ist unter geo.stadt-muenster.de/kwp/ abrufbar. Vor jeder Heizungsentscheidung sollte die Versorgungszone der eigenen Adresse dort geprüft werden.

Was bleibt: Dämmpflichten für Münsteraner Bestandsgebäude

Das GModG hat die Dämmpflichten aus dem GEG inhaltlich übernommen. Für Münsteraner Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien gelten diese Pflichten kontinuierlich, also unabhängig davon, ob gerade gebaut oder saniert wird.

Oberste Geschossdecke oder Dach: Ist die Decke zum unbeheizten Dachraum nicht ausreichend gedämmt (Richtwert: U-Wert ≤ 0,24 W/(m²K)), besteht Handlungsbedarf. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, die der Eigentümer bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt, gilt ein Bestandsschutz. Dieser Schutz entfällt beim Eigentümerwechsel. Bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien greift kein Selbstnutzungsschutz.

Heizungs- und Warmwasserleitungen: Ungedämmte Verteilleitungen und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen wie Keller oder Treppenhaus müssen isoliert werden. Diese Pflicht gilt für Mehrfamilienhäuser ohne Einschränkung.

Bauteilstandards bei Modernisierungen: Wer Außenwände, Fenster oder das Dach modernisiert, muss dabei geltende energetische Mindeststandards für das neue Bauteil einhalten. Das GModG übernimmt diese Anforderungen aus dem GEG.

Wer diese Pflichten noch nicht erfüllt hat, sollte jetzt tätig werden. Verstöße können als Ordnungswidrigkeiten geahndet werden.

NRW-Solarpflicht: Was bei der nächsten Dachsanierung gilt

Nordrhein-Westfalen hat eine eigene Photovoltaik-Pflicht eingeführt, die über die bundesrechtlichen Vorgaben des GModG hinausgeht. Die Regelung findet sich in §42a BauO NRW.

Seit dem 1. Januar 2026 gilt diese Pflicht auch für vollständige Dachsanierungen von Bestandsgebäuden in NRW, also auch in Münster. Die Pflicht greift, wenn die gesamte Dachhaut erneuert wird. Eine bloße Reparatur einzelner Ziegel oder Bahnen reicht nicht aus.

Wer sein Dach vollständig neu eindeckt, muss mindestens 30 Prozent der geeigneten Nettodachfläche mit einer Photovoltaikanlage belegen. Für Mehrfamilienhäuser bis zehn Wohneinheiten gilt alternativ eine Mindestleistung von 3 bis 8 kWp.

Ausnahmen bestehen bei:

• technischer Ungeeignetheit, zum Beispiel durch starke Verschattung durch Nachbargebäude
• wirtschaftlicher Unzumutbarkeit im Einzelfall
• Denkmalschutzauflagen

Ausnahmen müssen im Einzelfall belegt werden. Sie gelten nicht automatisch.

Für Münsteraner Eigentümer bedeutet das: Wer ohnehin eine Dachsanierung plant, sollte die NRW-Solarpflicht von Anfang an in die Planung und Ausschreibung einbeziehen. Eine nachträgliche Nachrüstung ist regelmäßig teurer als eine von Beginn an integrierte Lösung.

Bio-Treppe ab 2029: Neue Pflichten beim Einbau fossiler Heizungen

Das GModG erlaubt Gas- und Ölheizungen beim Heizungseinbau und -tausch wieder. Es schreibt dabei jedoch eine schrittweise steigende Quote biogener Brennstoffe vor, die sogenannte Bio-Treppe. Diese gilt für alle Eigentümer, die nach dem 1. Januar 2029 eine neue Heizung auf Basis von Gas, Heizöl oder Flüssiggas einbauen:

Datum	Mindestanteil biogene Brennstoffe
01.01.2029	10 %
01.01.2030	15 %
01.01.2035	30 %
01.01.2040	60 %

Als biogen gelten: Biomethane, Bioöl, biogenes Flüssiggas und grüner Wasserstoff. Die Quote muss durch den Versorger oder über entsprechende Zertifikate nachgewiesen werden. Wer keinen geeigneten Versorger findet, muss die technische Unmöglichkeit belegen, um von der Pflicht befreit zu werden.

Wichtig für die Praxis: Bestehende Heizungen, die nicht ausgetauscht werden, unterliegen der Bio-Treppe nicht. Die Pflicht greift erst beim Neueinbau einer fossilen Heizungsanlage. Münsteraner Eigentümer mit funktionierender Gas-Zentralheizung haben deshalb derzeit keinen unmittelbaren Handlungsbedarf durch die Bio-Treppe.

Die Konsequenz für Planungsentscheidungen: Wer in den nächsten Jahren überlegt, eine alte Gasheizung durch eine neue Gasheizung zu ersetzen, sollte einrechnen, dass ab 2029 ein steigender Anteil Biogas oder Wasserstoff bezogen werden muss. Die Verfügbarkeit und der Preis dieser Energieträger in Münster sind heute noch nicht vollständig absehbar.

Energieausweis: Was sich 2027 für Gewerbeimmobilien ändert

Die Pflicht, bei Vermietung und Verkauf einen gültigen Energieausweis vorzulegen, bleibt durch das GModG unverändert bestehen. Bereits im Inserat sind Energieeffizienzklasse, Endenergiebedarf und der Energieträger anzugeben. Verstöße gegen die Energieausweis-Pflicht werden mit Bußgeldern von bis zu 10.000 Euro geahndet.

Für Wohngebäude bleibt die bisherige Skalierung von A+ bis H erhalten.

Für Nichtwohngebäude tritt ab dem 1. Januar 2027 eine wesentliche Änderung in Kraft: Die Effizienzskala wird auf das EU-harmonisierte Schema von A bis G umgestellt. Klasse A steht dann für Nullemissionsgebäude, Klasse G für den schlechtesten energetischen Zustand. Zusätzlich ist bei Verkauf oder Neuvermietung von Gewerbeimmobilien ab 2027 ausschließlich der Bedarfsausweis zulässig. Verbrauchsausweise für Nichtwohngebäude verlieren ihre Zulassung für diese Zwecke.

Eigentümer von Gewerbeimmobilien in Münster, die noch einen Verbrauchsausweis für ihr Objekt haben, sollten prüfen, ob dieser ab 2027 noch ausreicht oder ob ein neuer Bedarfsausweis erforderlich wird.

Energieausweise sind zehn Jahre gültig. Wer den Ablaufzeitpunkt nicht im Blick hat, riskiert bei der nächsten Vermietung einen Verstoß. Eine professionelle Gewerbeverwaltung in Münster übernimmt das Ablaufmanagement als Teil der systematischen Objektbetreuung.

Förderungen: Was nach dem GModG noch gilt

Die KfW-Heizungsförderung wurde mit den Änderungen zum 21. Juli 2026 angepasst. Das Programm 458 fördert weiterhin die Umrüstung auf klimafreundliche Heizungen: Wärmepumpen, Biomasse-Heizungen, Solarthermie und Brennstoffzellenheizungen. Fossile Heizungen werden nicht gefördert, auch wenn das GModG sie wieder erlaubt.

Die aktuellen Konditionen des KfW-Programms 458:

• Grundförderung: 30 Prozent auf bis zu 28.000 Euro förderfähige Kosten je Wohneinheit
• Klimageschwindigkeitsbonus: zusätzlich 20 Prozent bei besonders alten Anlagen
• Einkommensbonus: zusätzlich 30 Prozent für selbstnutzende Eigentümer mit einem zu versteuernden Einkommen unter 40.000 Euro
• Maximal: 80 Prozent Förderquote

Die Antragstellung erfolgt bei der KfW, nicht mehr beim BAFA. Entscheidend ist: Der Antrag muss vor Auftragsvergabe gestellt werden. Wer den Handwerker bereits beauftragt hat, bevor die Förderzusage vorliegt, verliert den Anspruch vollständig.

Ergänzend fördert die NRW.BANK über das Programm Gebäude.NRW energetische Sanierungen von Wohngebäuden in NRW mit zinsgünstigen Darlehen. Die Konditionen sind adressenspezifisch und werden regelmäßig angepasst. Aktueller Stand unter nrwbank.de.

Fazit und strategische Einordnung

Das GModG hat den Handlungsdruck für Münsteraner Bestandshalter in zwei wichtigen Punkten gemindert: Die 30-Jahres-Austauschpflicht für Heizkessel ist weg, die 65-Prozent-Regel auch. Wer eine gut funktionierende Gas- oder Ölheizung im Bestand hat, muss sie heute nicht ersetzen.

Was bleibt, ist trotzdem ein strukturiertes Pflichtenbild: Dämmpflichten für Geschossdecke und Leitungen für Mehrfamilienhäuser ohne Selbstnutzungsschutz, die NRW-Solarpflicht bei vollständigen Dachsanierungen seit dem 1. Januar 2026, die Energieausweis-Pflicht bei jeder Vermietung und ein Energieausweis-Umstieg für Gewerbeimmobilien ab 2027. Und ab 2029 greift für neu eingebaute fossile Heizungen die Bio-Treppe.

Der kommunale Wärmeplan Münster ist keine Pflicht, aber ein zentrales Entscheidungsinstrument. Wer in einem Fernwärme-Ausbagebiet eine Wärmepumpe einbaut, ohne den Plan zu kennen, investiert möglicherweise in eine Lösung, die in einigen Jahren durch einen Netzanschluss überflüssig wird.

Drei pragmatische Schritte für Münsteraner Bestandshalter jetzt: Erstens, den Dämmpflichtstatus je Objekt prüfen, Geschossdecke und Leitungen. Zweitens, für jede Adresse die Wärmeplanungs-Zone unter geo.stadt-muenster.de/kwp/ aufrufen, bevor in eine neue Heizung investiert wird. Drittens, bei geplanten Dachsanierungen die NRW-Solarpflicht von Anfang an in die Ausschreibung einbeziehen.

Wer die Pflichtenlage nicht selbst führen will, sollte eine Verwaltung wählen, die diese Themen aktiv trackt. Wir empfehlen, beim Verwalterwechsel in Münster gezielt zu fragen, ob ein objektspezifisches Energie- und Pflichtenmanagement Teil des Leistungsangebots ist. Wer eine professionelle Mietverwaltung in Münster sucht, trifft an dieser Frage eine der wesentlichen Vorentscheidungen für den Werterhalt des Bestands.